虽受进出口商业下滑冲击，项目部门客户退租，但红土立异盐田港REIT通过矫捷调价、拓展新业态客户，运营环境连结正在较为不变的程度。

　　市场所作方面，年报中指出，截至2024年四时度，深圳全市高标物流地产存量为82。6万平方米。年内深圳市场录得1新增供应项目（深国际聪慧物流港深圳盐田项目），但位于龙华区的一较大规模的高标物流园项目于2024年因地盘用处调整而退出市场。

　　价钱方面，盐田分析保税区内各竞品高尺度常温保税仓房钱程度因硬件前提、所处楼层、办理程度等要素差别而分歧，2023岁暮仓库市场房钱介于39。50-41。50元/平方米/月之间；至2024岁暮，区域仓库市场房钱介于32。00-42。00元/平方米/月之间。

　　综上，截至2024 年第四时度盐田分析保税区内高尺度常温保税仓库市场房钱介于32-42 元/平方米/月之间不等，而配套办公房钱介于45-55 元/平方米/月之间。

　　具体来看，第一个项目是现代物流核心项目，包罗A仓库、B1仓库、B2仓库、B3仓库、分析办公楼、气瓶坐及入、出区盘道和行车道，总建建面积为32。04万平方米，仓储及配套部门总可租赁面积为26。61万平方米（此中：仓库可出租面积为23。64万平方米，办公可出租面积为2。97万平方米）。

　　2024年，该基金实现收入元，较预测收入金额1。297亿元，完成率为100。6%；全年实现可供分派金额为9462。74万元，较预测可供分派金额9187。47万元，完成率为103%。

　　红土立异盐田港REIT持有根本设备项目均位于广东省深圳市盐田区分析保税区内，受国际商业波动影响较大。

　　概念网 资产地处大湾区焦点区域的红土立异盐田港REIT，虽维持不变运营环境，但也面对着市场的挑和。

　　该基金透露了盐田分析保税区内典型高标仓储项目环境。此中，万纬深圳盐田供应链智能仓目前常温仓房钱约为38-42 元/月/平方米，低温仓为110-120 元/月/平方米，配套为50-55 元/月/平方米，目前出租率约为80%。

　　净利润下滑次要因世纪物流园项目计提商誉减值1800万元。年报中提及到，基于隆重性准绳，采用估计将来现金流量的现值确承认收回金额，由此确认商誉减值丧失1800万元。

　　产城园区评论获悉，自上市以来，红土立异盐田港REIT根本设备项目经停业绩连结不变，2022年、2023可供分派金额较《招募仿单》及《扩募招募仿单》预测的完成率别离为106。55%，107。29%，106。08%。

　　截至演讲期末，现代物流核心项目总客户数量为24 户，以第三方物流为从，前述行业的租赁面积合计占比98%。

　　第二个项目是世纪物流园项目，包罗1座仓库（含配套办公及地下车库），总建建面积为6。74万平方米，仓储及配套部门总可租赁面积为5。24万平方米（此中：仓库可出租面积为5。09万平方米，办公可出租面积为1506平方米）。

　　但商誉减值丧失不影响可供分派金额。全年红土立异盐田港REIT可供分派金额9462。74万元，完成扩募预测的103%。本期及年化现金流率均为4。88%，高于扩募仿单预测的现金流率4。73%。全年累计分红1。23亿元。

　　2024年，该项目到期租赁面积为12。45万平方米，签订租赁面积为11。89万平方米，项目2024年期末出租率从上岁暮95。11%下降至93%，年度期末仓库及配套的无效房钱单价别离为1。26元/平方米/天及1。76元/平方米/天，全年房钱收缴率为99。57%。

　　2024年，红土立异盐田港REIT的资产出租率全体维持正在高位，客户布局较为不变。截至期末，该基金持有的两个根本设备项目分析出租率为94。15%，此中现代物流核心为93%，世纪物流园为100%。

　　按项目看，现代物流核心租赁面积占比最大的为深圳港集团无限公司，租赁面积11。63万平方米，占项目仓储及配套部门总可租赁面积的44%，占该基金合计可租赁面积的36%。深圳港集团做为现代物流核心项目标最大客户，2024年贡献房钱收入达到5458。14万元，占基金收入比例的41。84%。

　　虽然新入市项目为深圳市场带来跨越12万平方米的新增供应，但尚不及龙华退市项目标规模，因而2024年全年深圳高标物流地产市场存量较2023岁暮下降7。3万平方米。取全国同级别城市对比，深圳高标物流地产市场规模较着偏小，深圳目前非保税高标仓存量仅为广州的1/9、上海的1/22、同时也远低于成都、天津、武汉等沉点二线城市。

　　该基金亦于演讲中指出，自2024年以来，持续受进出口商业形势波动影响，对以欧美商业为从的盐田分析保税区形成了必然影响，次要表现为入区货量下滑，区内仓储物流空仓添加及客户退租添加，和入区货车的数量削减。

　　世纪物流园项目租赁面积体量较小，较适合有较大租赁面积需求的租户间接进行整租，世纪物流园租赁独一客户为深圳盐田港物流办事无限公司，租赁面积5。24万平方米，占项目仓储及配套部门总可租赁面积的100%，占基金合计可租赁面积的16%，占基金收入比例的17。42%。

　　产城园区评论获悉，目前，深圳市已构成5 个区域级规模且具有高尺度物流仓储物业的物流园区，别离是前海分析保税区、盐田分析保税区、机场物流园区、平湖物流园区及龙华物流园区。

　　世纪物流园项目于2024年内无到期租赁面积及签订租赁面积，项目年度期末出租率为100%，年度期末仓库及配套的无效房钱单价别离为1。29元/平方米/天及1。79元/平方米/天，租赁刻日到期日为2027年5月31日。全年房钱收缴率为100%。

　　中通百富新现代物流园目前仓库房钱约为35-40 元/月/平方米，配套约为50-54 元/月/平方米，目前出租率约为90%；正佳盐田国际物流大厦目前仓库房钱32-39 元/月/平方米，配套房钱约为45-52 元/月/平方米，目前出租率约为75%。

　　按照近期红土立异盐田港REIT披露的2024年年度演讲：2024年，该基金实现总收入元，较2023年微降0。7%，净利润2300。08万元，较2023年下滑约50%。

　　所以，现代物流核心项目给深圳港集团新签订租赁合同的房钱也下调了，最终确定第五个租赁年度仓库房钱为37。91元/平方米/月，较第四个租赁年度仓库房钱为40。14元/平方米/月有所下调。

　　盐田分析保税区内有多个高标仓储项目，是盐田区物流子市场高标仓储项目标次要堆积地之一。项目周边高标仓储项目大都以物流及供应链专业办事企业自用为从，用做出租的高标仓项目较少。